ゼロからわかる賃貸経営

「今、住んでいる家から引越しをすることになって、部屋を誰かに貸したい」

「不動産投資でマンションを買って、賃貸に出すことにした」など、

家を貸すときになった際には、どのようにすれば良いのでしょうか？

今回は、部屋を賃貸に出すことになった時に、知っておくべき流れやポイントを紹介します。

部屋貸すときの全体像

まずは不動産屋に相談

部屋を貸すとなった場合には、まずは不動産屋に相談します。

業者と提携することで賃貸物件を探している一般の人に流通物件として見てもらえるようになります。

部屋の間取りや面積、住宅設備などについての物件情報を携えて相談に行きます。

そこで、管理の説明などを受け、媒介契約書に記入・捺印をします。

その後、不動産会社の担当者が現地を確認したり、周辺エリアでの相場を考慮して家賃・管理費・敷金と礼金についての設定を行います。

入居者募集～申込

部屋の条件が決まったら、入居者募集活動をします。

不動産会社の方で、募集図面作成やネット広告を行います。

これによって入居希望者に内覧をしてもらい、気に入ってもらったらお申込みを頂きます。

申し込んでもらえたら、入居審査を行います。

審査についても不動産会社に依頼することが可能ですが、職業などの属性から、家賃を支払える経済力があるかを判断し、また、人格に問題がなくトラブルを引き起こす危険がないかも確認します。

問題ないと判断できたら、次に保証会社による審査も受けます。

入居者との賃貸借契約

入居審査が完了しましたら、賃貸借契約の締結を行います。

契約に関する手続きに関しても、基本的に不動産会社にお任せします。

契約書類の作成、入居者への重要事項説明、火災保険の加入などを行なってもらいます。

契約の際には、基本マナーについての情報提供や注意喚起を行うのも通例です。

大家さんは契約時に立ち会うかその前後に契約書に印鑑の捺印、鍵や住宅に関する書類の引き渡しを行います。

契約期間中の対応（賃貸管理業務）

入居者の居住中は管理業務が必要となります。

主な内容は、家賃管理と入居者管理です。

この際、自主管理の場合は大家さんが自らで管理業務を行い、不動産会社に任せる場合には毎月の管理料が発生します。

家賃管理を自らで行う場合は、各入居者から銀行振込などで家賃を徴収し、滞納があった場合には催促を行って取り立てるのが主な業務になります。

不動産会社に委託する場合は、毎月まとめて家賃を振り込んでもらい、また、滞納時の督促業務も代わりに行ってもらいます。

また、家賃の明細書も毎月送られてきて、一目で簡単に全員分の入金チェックが可能となります。

入居者管理は、主にクレーム対応を行います。

住んでいる上では、設備の故障や騒音など様々なトラブルが発生します。

こうした問題について管理者の立場から適切な対応を取るのが仕事です。

管理会社によっては、これを24時間365日サポートしてもらえる所もあるので、管理戸数が多い物件や1戸でも時間の無い大家さん、トラブルはなるべく避けたい大家さんは、管理を委託して任せた方がいいでしょう。

その他の日常業務

上記以外の大家さんの業務でいうと、建物管理が必要で、エレベーターなどの点検整備や電灯の管理、ゴミ捨て場や廊下の清掃などが主なものです。

また、大規模修繕工事の実施に必要な積み立てをしていくのも業務の一環になります。

設備によっては定期点検が義務付けられているため、その実施または業者への依頼も重要な仕事です。

こちらも業者を上手く使うことで、大家さんの手間を省くことが出来ます。

その他の業務には、入居者の契約更新があります。

これは基本的に業者の方で行い、大家さんは印鑑の捺印をするのみです。

入居者の退去

退去の申し出があったときには引渡しの日を決定し、立ち会いをして原状回復義務の遂行の程度を確認します。

原状回復費用が余計に必要な場合には退去者に請求を行うか、敷金から精算をして残金を返却するのが基本です。

その際に原状回復工事や鍵交換などの手配も行わなければなりません。

この退去時の業務や敷金精算に関しても、基本的には業者がまとめて行います。

退去の連絡を受けたときにはこのような手続きと並行して、再び入居者募集を行うことで空室期間を短くできます。

最後に

このように入居者募集～退去までに行うことは、たくさんあります。

また、これらの業務を行う際には、色々なポイントがあります。

たとえば、入居者募集活動の際には、写真をたくさん掲載するなどして、入居者が住みたいと思ってもらうようにする。

入居者管理では、トラブル発生時に迅速かつ的確に対応をして、入居者に快適に生活してもらうようにするなど。

いずれにしても、これらの業務を行う管理会社の役割が非常に重要となります。

部屋を貸す際には、良い管理会社選びが必須となりますので、そこは特に心掛けて行うようにしましょう。

【重要！】賃貸経営の肝！賃貸管理会社の選び方！