ゼロからわかる賃貸経営

ついに増税で10％になり、今なにかと気になる消費税。

けど、不動産と消費税の関係って、イマイチよく分からないですよね。

実は、取引によって消費税がかかるものと消費税がかからないものがあります。

そこで、今回は賃貸編と売買編に分けて、何が消費税がかかるもので、何が消費税がかからないものなのかをご紹介します。

そもそも消費税とは？

消費税がかかるものを知るためには、まず消費税の特性を知っておく必要があります。

そもそも消費税とは、物の販売やサービスの提供などの取引（消費）に対して課される国税・地方税です。

つまり、日本国内において、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合で、それが事業として行った取引（無料ではない取引）であれば消費税がかかる（課税取引）ということになります。

ただし、消費税の性格上、”課税の対象としてなじみにくいもの”や”社会政策的配慮”によって、消費税がかからない取引（非課税取引）もあります。

そして、不動産においては、取引の項目によって消費税がかかるもの（課税対象）と消費税がかからないもの（非課税対象）が混じっています。

それでは、何に消費税がかかり、何に消費税がかからないのか、具体的に一つずつ見ていきましょう。

不動産取引と消費税の関係・賃貸編

賃貸で一番気になるのは、「家賃に消費税ってかかるの？」という部分だと思います。

その答えは、家賃は居住用では消費税がかかりませんが、事業用では消費税がかかるという形になります。

歴史を遡ると、居住用の家賃も「事業の対価」となるので、消費税が導入された1989年当時は課税対象となっていたようですが、その後1991年に制度が改正され、居住用の家賃については非課税対象となりました。

ちなみに、借主が法人で借りていた場合でも、寮や社宅として使うのならあくまで居住用になるので消費税はかかりません。

続いて、家賃以外の住居費と消費税の関係はどうなっているか？

ざっとまとめてみました。

敷金・保証金
賃貸契約が終了すると返還されるものであれば事業の対価とはならず、居住用・事業用に関わらず消費税がかかりません。

礼金
礼金は返還されないお金ですが、居住用として借りる場合には消費税がかかりませんが、事業用として借りる場合は消費税がかかります。

管理費・共益費
管理費や共益費など、エレベーターや外廊下といった共用部分の維持に使われる費用は家賃に含まれます。したがって居住用の場合は消費税がかかりませんが、事業用の場合は消費税がかかります。

仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金なので、居住用・事業用にかかわらず消費税がかかります。

引越し代
引越し代も引越し会社に支払う対価なので、居住用・事業用にかかわらず消費税がかかります。

更新料
家主に支払う更新料は家賃と同様の扱いで、居住用の場合は消費税がかかりませんが、事業用の場合は消費税がかかります。

不動産取引と消費税の関係・売買編

売買の場合、結論から言うと、土地の場合は消費税がかかりませんが、建物の場合は消費税がかかるという形になっています。

ただし、例外もあります。

詳しく見ていきましょう。

原則、土地は消費税がかからない

原則として、土地を取引する場合は、消費税はかかりません。

理由としては、土地は「消費」されるものではなく、消費税の課税にはなじまないからです。

ただし、例外もあります。

①１か月未満の土地の貸付け
②駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合

この2つのどちらかに該当する場合は、消費税がかかります。

原則、建物は消費税がかかる。ただし個人でマイホームを売るときは消費税がかからない。

建物の取引については、原則として消費税がかかります。

ただし、建物の場合にも例外があります。

消費税がかからない条件は下記2点のどちらにも当てはまっている場合です。

①個人で売却すること
②居住用の住宅（マイホーム）を売却すること

つまり、売主が個人でマイホームの取引の場合は消費税がかかりません。

これは、マイホームを売却する行為は、不特定多数の人に継続的に商取引を行うものでなく、事業の対価ではないので、消費税がかからなくなります。

土地＋建物で取引を行った場合は、建物の金額に対してのみ消費税が課税される

土地と建物を同時に取引を行った場合は、建物の部分にのみ消費税が課税されます。

具体例で見てみると、土地＋建物で1億5,000万円（うち、土地が8千万円、建物が7千万円）だった場合、建物の7千万円分にのみ消費税がかかります。

ちなみに、土地と建物を同時で取引する場合、内訳をどうするかは特にルールはありません。売主と買主の間で土地がいくらで、建物がいくらかを決めることになっています。

その他の費用の消費税

売買で一番大きく関わってくるのは、上記で説明しました土地と建物の売買価格ですが、実際に取引する場合にはそれ以外にも費用がかかります。

それらの費用と消費税の関係について、ざっとご紹介します。

☆消費税がかかるもの

・金融機関への一括繰り上げ返済手数料

・司法書士報酬（登記などを依頼する場合）

☆消費税がかからないもの

・土地の地代

・住宅ローンの返済利息や保証料

・火災保険・生命保険

まとめ

我々の生活には切っても切れない関係の消費税。

今回は、不動産取引を行うにあたって、消費税がかかるものと消費税がかからないものを見てきましたが、いかがでしたでしょうか？

もしかしたら、煩わしいと感じた方もいたかもしれませんが、まずは原則だけでも覚えていただければと思います。

よく分からなくなったら、またこのページを見返してみてください。