不動産に限らず、投資をしようと考えている人は“利回り”という言葉を聞いたことがあると思います。
これは、投資をする上で最も大事な判断材料の一つで、基本的な知識です。
今回は、そもそも利回りとはどういったものなのかという最も基礎的なことから、表面利回りと実質利回りの違いについて、解説をしていきます。
投資した後に「こんなに利益が少ないと思ってなかった！」という思いをしないためにも、“利回り”についてしっかりと理解するようにしましょう。
そもそも利回りとは？
利回りとは、元のお金（元本）に対してどれくらい増えたかを示す割合のことで、通常1年あたりの平均利回り（年利回り）を指します。
不動産投資においての利回りとは、“表面利回り”と“実質利回り”の2種類を指します。
初心者の方にとっては、どのような違いがあるのか分からない方も多いと思います。
ここからは、“表面利回り”と“実質利回り”の違いについて、紹介していきます。
利回りとは、投資額に対してどのくらいのリターン（収益）があるかを示すもので、不動産投資において最も重要な判断材料の一つです。
表面利回り（グロス利回り）とは？
表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれ、家賃収入と物件価格のみを使った単純な計算式です。
不動産情報の販売図面に書いてある利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。
しかし、実際にかかる経費や空室分などは考慮しておらず、仮に家賃が100％入金された場合の利回りをパーセンテージで表したものです。
シンプルな計算なので、大まかな絞り込みをする際には便利ですが、これだけで判断してしまうと、後で痛い目に遭ってしまいますので、あくまでも参考程度に考えましょう。
表面利回りは、あくまでも販売図面上だけの参考に過ぎません。
実質利回り（ネット利回り）とは？
実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれ、家賃収入にかかるランニングコストや物件価格にかかる諸経費を考慮した計算式です。
突発的な出費などは含みませんが、必ずこれだけは払う必要があるだろうと思われる経費を計上します。
【家賃収入から引かれるランニングコスト】
空室損失費用、管理費・修繕積立金、管理委託料、固定資産税・都市計画税、保険料など
【物件価格に上乗せされる費用】
印紙税、登録諸費用、融資諸費用、不動産取得税、仲介手数料など
つまり実質利回りは、表面利回りよりも現実に近い計算となります。
投資用物件を探すときは、表面利回りを見て「こりゃ良さげ！」という物件があったら、実質利回りの計算に進みます。
そうすることで、より正確にコストとリターンを見極めることができます。
※なお、毎年かかる出費には、所得税や住民税、ローン金利などもありますが、この点については、また次回以降に解説させて頂こうと思います。
実質利回りは、ランニングコストや諸経費も含めて計算しているので、現実の数字に近くなっています。
練習問題！表面利回りと実質利回りで計算してみよう！
では、ここで表面利回りと実質利回りを使って実際に計算してみましょう。
例題：部屋数10室、家賃が全て月7万円、物件価格1億円
ランニングコスト150万円／年、購入時諸費用350万円
上記のような物件の場合、表面利回りと実質利回りは何％になるでしょうか？
是非、一度ご自身で計算して頂いてから下記の答えをご覧ください。
〈答え〉
【表面利回り】
年間家賃収入 7万円✕10室✕12ヵ月＝840万円
表面利回り 840万円÷1億円✕100＝8.4％
1億円で建築した物件に対し、年間家賃収入は840万円なので、表面利回りは8.4%となります。
【実質利回り】
（家賃収入840万円－ランニングコスト150万円）÷（物件価格1億円＋購入時諸費用350万円）＝6.66％
表面利回りは8.4％だったのに対して、ランニングコストと建築時諸経費を考慮したことで実質利回りは6.66％となりました。
現実の数字に近くなったのが、お分かり頂けたかと思います。
利回りを使うときの注意点
物件情報の販売図面に記載された利回りは、ほとんどが表面利回りで、実態を表していない可能性が高いので注意が必要です。
表面利回りは、購入時の諸経費やランニングコストが含まれていないのはもちろん、満室の状態を想定した計算です。
あくまで目安程度として評価しましょう。
また、物件価格を高くするために家賃を高く見せている場合もあるので、地域の相場と合っているのか確認することも重要です。
なお、物件価格が高めとなる都内よりも、安価な地方物件だと「利回り」が高くなる傾向にありますが、空室のリスクも高いため、必ずしも地方物件の方がよいとは限りません。
より詳細に投資対象となる物件情報やエリア情報を検討するようにしましょう。
