賃貸経営をする上で、『賃貸保証』という言葉はよく聞くと思います。
近年は、お部屋を貸す際、入居者さんに保証会社に入ってもらっているというケースも多いのではないでしょうか。
しかし、大家さんと話していると、賃貸保証について詳しくは分かってないけど、なんか便利だから使っているという方も意外と多くいらっしゃいます。
賃貸保証ってよく聞くけど、イマイチ分かっとらんの・・
そこで、今回は、 賃貸保証ってそもそもどういうものかご説明していきます。
また、賃貸保証を使うメリットと注意点についても併せてご紹介します。
賃貸保証とは？
賃貸保証とは、入居期間中に、入居者が何らかの理由で家賃のお支払いが遅れてしまった場合、保証会社が未払家賃を大家さんに立て替え払いするシステムのことを言います。
つまり、保証会社が連帯保証人の代わりをしてくれるシステムということです。
簡単に言うと、”連帯保証人としての役割を法人が代行してくれるサービス”のことです。
賃貸保証が誕生した経緯は？
では、なぜ賃貸保証というサービスは誕生したのでしょうか？
その経緯について、ご紹介します。
以前は、入居者が部屋を借りる時には、必ず連帯保証人を立てなければなりませんでした。
その理由は、何らかの事情で入居者様が家賃を滞納してしまった時に、大家さんは困ってしまいますので、代わりに連帯保証人に滞納した家賃を請求できるようにしたためです。
つまり、連帯保証人を設定することで滞納による家賃減収のリスクを減らしています。
賃貸借契約は入居者さんと大家さんの信頼関係が大事となりますので、連帯保証人を立てることで、大家さんは安心して住居を提供できるようにしていました。
そして通常、連帯保証人を設定する時には両親や兄弟などの親族にお願いするのがほとんどです。
しかし、「親族がもう居ない」「定年していて現在定職に就いていない」「外国籍の方」などは連帯保証人を設定できないケースがあり、なかなか部屋を借りることが出来ませんでした。
そこで、この問題を解決するために誕生したのが保証会社です。
保証会社に加入すると、保証会社が連帯保証人の役割を果たすことになります。
従って万が一、家賃滞納が発生した場合は、保証会社が大家さんへ滞納家賃を代わりに支払ってくれます。
部屋を貸す大家さんからすると、滞納した場合の家賃を保証されるので、安心して入居者様にお貸しすることが出来るようになったのです。
賃貸保証は、保証人がいなくて困っている人を助けるために出来たのね！
賃貸保証導入のメリット
大家さんにとって、賃貸保証を利用することによるメリットは主に下記の3点です。
- 家賃滞納の不安解消
- 法的手続き・撤去などにも対応
- 入居率アップ
それでは、一つずつ紹介していきます。
①家賃滞納の不安解消
入居者様に家賃保証システムに加入して頂くことにより、もし契約期間中に入居者様が家賃滞納をした場合でも、滞納分が保証されます。
このため大家さんは家賃滞納の心配が無くなります。
②法的手続き・撤去などにも対応
万一、滞納が長期化し訴訟に発展した場合や、入居者が無断退室した場合にも保証会社が対応してくれます。（※保証内容は各保証会社によって異なります）
③入居率アップ
これまで保証人を用意することが出来なかったという入居者様とも契約が出来るようになり、入居率がＵＰします。
賃貸保証を利用する上で注意すべきポイント
保証会社を利用するのは便利な点が多いですが、注意しておくべきポイントもあります。
【賃貸保証を利用する際の注意ポイント】
- 入居者さんに利用費用がかかってしまう
- 滞納報告が遅れてしまうと免責になってしまう
- 保証会社の倒産リスク
こちらも、一つずつ見ていきましょう。
①入居者さんに利用費用がかかってしまう
もちろん保証会社を利用するためには無料ではなく、費用が必要となります。
この保証料はいくらかというと、多くの場合、初期費用で月額賃料等の30～100％で、1年毎に更新料がかかります。（※費用は各保証会社によって異なります）
つまり、入居者さんは入居時の初期費用と更新毎に、この保証料がプラスでかかってきてしまいます。
初めから連帯保証人がいない入居者さんにとっては便利ですが、しっかりとした連帯保証人がいる人にとってはムダな費用と思われてしまうことがあるのです。
そのため、もし保証会社の利用を必須とする場合には、敷金もしくは礼金をゼロにするなど、他の費用を安くするといった工夫をした方がよいでしょう。
②滞納報告が遅れてしまうと免責になってしまう
入居者様が家賃を滞納した場合には、保証会社へ滞納があった旨を報告しなければいけません。（※保証会社によっては不要な場合もあります）
もし、この滞納報告があまりに遅れてしまうと代位弁済がされず、免責となってしまう場合があります。
基本的に保証会社には滞納が発生してから○日以内に報告がないと免責になってしまうという決まりがありますので、それをしっかりと把握しておくようにしましょう。
家賃集金を管理会社に任せている大家さんは、この点については管理会社の方で対応してもらえるので特に問題はありませんが、自主管理の大家さんは、自らで家賃の入金チェックを行う必要がありますので、特に注意が必要です。
③保証会社の倒産リスク
これはどの会社にも当てはまることですが保証会社自体が倒産するリスクもあります。
実際、過去にそういったケースもありました。
もし、そうなってしまった場合には、“家賃の滞納があった際の保険がない”状況となってしまいます。
そして、もし倒産してしまったら、そのままにしておくわけには行けないので、新たに別の保証会社に審査～承認～契約をしなければいけなく、大変な作業となってしまいます。
◎まとめ
大家さんとしては保証会社を使うことはメリットが多く、出来るだけ利用したいと考えるかと思いますが、注意しなければいけないポイントもあります。
もちろん、各賃貸保証会社もリスクを回避するための様々な対策も行ってはいますが、利用する側としては正しくリスクを把握した上で活用することが求められます。
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