ゼロからわかる賃貸経営

賃貸物件を扱うオーナー様が知っておくべき情報の一つに、『原状回復のガイドライン』があります。

これは国土交通省が発表しているもので、退去時の原状回復費用について記載されたものです。
→ 国土交通省HP：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

賃貸では部屋を返す時に敷金精算と原状回復をしますが、その費用をどちらが払うかでトラブルになる可能性があります。

そこで、平成10年に一般的な基準を取りまとめ、平成16年と平成23年にQ＆Aや裁判事例の追加など改定を行っています。

今回は、この「原状回復のガイドライン」の概要について解説していきます。

原状回復のガイドラインで大事なポイントとは？

原状回復のガイドラインで記載されていることで重要なのが、原状回復とは賃借人が借りた時の状態に戻すことではないとしていることです。

つまり、入居者が退去したときに「普通に生活していても発生してしまった損耗」の修繕費に関しては、賃料で補うものとして、大家さん側の負担としています。

しかし、「賃借人の使い方で発生してしまった損耗や毀損」に関しては、賃借人が原状回復義務があるとされています。

また、普通に生活していてもできるが、管理が悪くて損耗が拡大したものに関しても、原状回復するのは賃借人です。

よって、賃借人が住んだことによって発生した建物価値の低下のうち、「賃借人が故意・過失でできたもの」、「善管注意義務違反」、「通常の使用を超える使用で起きた損耗」に関しては、賃借人が費用を負担すると定義されています。

経過年数の考慮

借りた家に住んでいる年数によって、傷や汚れなどの状態は異なってきます。

通常損耗や経年変化に関しては賃料に含まれるので、原状回復の費用を全て賃借人に負担してもらうというのは問題です。

したがって、長く住んでいた場合には、建物の経過年数を考慮して、年数が多いほど負担割合を少なくしています。

原状回復費用負担の具体例

「原状回復のガイドライン」の中には負担区分の具体例も記載されています。

その費用負担の区分の具体例をご紹介していきます。

賃貸人（大家さん）負担となるもの

【通常の住まい方で発生するもの】

◇家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

◇テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）

◇壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち

◇賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡

◇下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴

◇設備・機器の故障・使用不能（機器の寿命によるもの）

【建物の構造により発生するもの】

◇構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂

【次の入居者確保のために行うもの】

◇特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え

◇フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒

〇賃借人（入居者）負担となるもの

【手入れを怠ったもの・用法違反・不注意によるもの・通常の使用とはいえないもの】

◇飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損、引越作業等で生じた引っかきキズ、賃借人の不注意によるフローリングの色落ち

◇日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油、結露を放置して拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食、喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合、重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書き等故意による毀損

◇ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合

◇風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損、鍵の紛失または破損による取替え、戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

以上がガイドラインから抜粋した負担区分の具体例です。

特約について

暴利的でないことや、契約時に賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識しているなどの要件を満たすものであれば、当事者の合意で特約を設けることは認められます。

ハウスクリーニング費用などがこれにあたります。

まとめ

ガイドラインでは、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反などで起きた損耗は賃借人の負担としていますが、賃借人が”借りた当時の状態に戻すものではない”ということを明確にしていることがポイントです。

どちらの責任でもないような汚れや、通常損耗については賃借人に負担させるものでなく、大家さん負担となりますので、ちゃんと把握しておいてください。

原状回復は、入居者が退去した後に、敷金精算やリフォーム業者の手配などをしなくてはなりません。

その際に、費用などの問題でトラブルが発生する可能性もあるので、しっかりとガイドラインに則って処理して、気持ちよく入居者さんとお別れするようにしましょう。