ゼロからわかる賃貸経営

当然のことではありますが、賃貸物件は築年数が経つと共に家賃も下がっていきます。

これは賃貸経営において避けて通れないことです。

大家さんにとっては、ご自身の収入に直結してくるので、気になる所でしょう。

では、経年劣化による家賃の下落はどのくらい影響するのでしょうか？

家賃下落率は築10年で1割・築20年で2割

上記のデータから、新築から築30年の間に約50％も家賃が落ちているということになります。

家賃の下落は20年くらいまでの下落幅が大きく、20年以降はゆるやかに下落していることがわかります。

ただし、これは全国のデータのため、都心部ではもう少し下落幅は少なくなります。

しかし、それでも年率換算で平均１％弱程度は家賃が下落していくと考えられます。

オーナー様がとるべき対策①『満室対策』

こういった現状を踏まえ、出来る限り家賃の下落を抑えるために大家さんが取るべき対策は何でしょうか？

その対策の一つは、“現在の入居者さんに長期入居してもらう”ことです。

なぜなら上記の通り、退去が発生すると、最低限の原状回復工事を行って、次の入居者を募集した場合、家賃を下げないと決まりませんので、単純に入ってくる家賃が今までよりも少なくなってしまいます。

また、以前には入居時の初期費用が敷金礼金が2ヶ月分ずつというのが当たり前でしたが、現在では1ヶ月分または無しが当たり前となっているので、入退去の度に大家さんの収入が増えるということはなく、むしろ工事費用が支出として発生してしまいます。

かつ、現在は物件が余っている、いわゆる”供給過多”の状態となっているため、空いてもすぐ次の入居者が決まるという確証もありません。

こういったことから、今いる入居者さんを大事にし、出来る限り長く住んでもらうという視点を持って賃貸経営をしていくことが重要だと考えられます。

なお、こういった観点をしっかり持っている賃貸管理会社を選ぶというのも非常に大切です。

オーナー様がとるべき対策②『リノベーション』

他の対策としては、入居者さんが退去をしてしまった後は、タイミングや費用対効果を考えた“大幅なリフォームやリノベーション”を実行するというのも一つの手です。

繰り返しとなりますが、退去が発生した後の工事を、最低限の原状回復工事だけでずっと対応をしていると、その物件自体も築年数に応じてどんどん劣化していきます。

また、周りで築年数の新しい物件も出てくるので、相対的に見て、入居者を決めるためには家賃を下げていかないといけなくなります。

しかし、家賃を下げていくことだけで対応を続けていくと、入居者さんの質も落ちていきますし、今はネットで誰でも募集条件が見られるので、同じ建物に住んでいる入居者さんから「同じ間取りの〇〇号室がいくらで出ているから、ウチの家賃も安くしてよ」といった家賃の値下げ交渉が入ってしまう可能性もあります。

そこで、時にはリノベーションなどの大幅な工事を行うことで、家賃を維持または上げて募集を出して、物件自体の価値を下げることなく、さらに空室期間を短くするための対策としても有効です。

大幅工事を行うときのポイントは、その物件のターゲットやニーズに合わせることです。

ただやみくもにお金をかければいいというものではありません。

費用対効果をしっかり考えて行うようにしましょう。