賃貸経営をしていく上で、怖い存在が長期的な空室です。
隣のマンションは空室がほとんど無いのに、なぜか自分の所だけは人が入ってくれないという状況でしたら、何か大きな問題があるのかもしれません。
今回は、空室対策として有効な手段を3つご紹介させて頂きます。
”ただ家賃を下げる”ということ以外の空室対策について紹介していきます！
初期費用を値下げする
一番空室が埋められそうな方法として考えられるのが、家賃の値下げです。
しかし、家賃を下げると、その分入って来る家賃収入は減りますし、周囲に競合している賃貸物件があるのでしたら、価格競争となって泥沼になる可能性も出てきます。
家賃を下げる以外に出来る事としては、敷金や礼金など初期費用の値下げが挙げられるでしょう。
入居者からすると、賃貸物件に入居する際に発生する初期費用は馬鹿になりません。
引っ越しするための費用や火災保険料・賃貸保証料・仲介手数料も必要となる上、さらに敷金や礼金まで支払う必要が出て来れば、入居者は少しでも初期費用を減らしたいと考えます。
敷金や礼金を無くす、あるいは値下げをすることで、入居者は敷金や礼金を求める他の競合物件と比較をした時にお得感を覚えるのです。
このようにちょっとしたお得感を出すだけでも、入居者が入りたいと思える物件になります。
その際のポイントとしては、初期費用を安くした場合は、短期違約金を付けておくと大家さんの負担が減少します。
もし、この短期違約金を付けていないと、入居者が決まったはいいものの、すぐ出ていかれて、またリフォームして、結局全然プラスならなかったということも考えられます。
競合物件との差別化をする
空室募集をしているとライバルとなる賃貸物件もたくさんあります。
入居者側からすると、ずっと探していれば最終的にどこも似たような物に見えて来て、他の競合物件の中に埋もれやすくなります。
目立たないという問題を解消するためには、他の物件よりも少しだけお得感、魅力を演出する必要があります。
敷金・礼金以外で出来る事として、競合物件には無い設備を設置するという方法があります。
具体的に言えば、ストーカー犯罪や空き巣被害が多くなっている近年では、特に女性は物件に対してセキュリティを重視しています。
そのため最先端のセキュリティ設備が完備しているだけでも、良い印象が残るはずです。
ただ、オートロックを付けるとなると費用も高くなってしまいますので、防犯カメラやモニター付きインターホンの設置など比較的安価で出来るものでも効果はあります。
また、最近はインターネット無料や宅配ボックスなどの設備が人気です。
これらは後からでも設置が可能なので、導入を検討するべきでしょう。
他にもペットを禁止する物件が多い中でペット可ならば、ペットを飼いたい入居者にとっては魅力的な物件となります。
人が用意した家具でも大丈夫とあまりこだわりがない人にとっては、家具付き物件は家具の購入が必要ではなくなりますので魅力となるでしょう。
ただし、ペット可や家具付き物件は、周りの住民や入居者の好みもあるので、その点は注意が必要です。
他にも、設備があまりに古くなっているのに、ずっと同じ家賃設定にしていれば、ちょっと高い家賃設定をしているけれど、最新設備があるという競合物件に入居者を取られる可能性があります。
入居者が内見をした際、一世代も二世代も古臭い設備でしたら、よほど他の付加価値が魅力でなければ入居者の候補から消えがちです。
例えばエアコンやトイレ、シャワーやキッチンなどの設備について古くなっていたら新規交換を検討してみてください。
設備の新しさというのは大きな魅力となります。
特にデザイナーズハウスのような人とは違う部屋に住むことを求める若者世代は、部屋のオシャレさにこだわっている人も少なくないです。
その世代の入居者を求めているのでしたら、壁紙だけでもデザイン性の高い物にするだけでも他の地味な部屋より魅力をアップさせることが出来ます。
大事なことは、ターゲットを決めて、そこに合った設備を設置することです。
管理会社を見直す
敷金・礼金の値引きや設備を最新の物に変えてもあまり効果が無い場合、もしかしたら賃貸管理会社の選び方に失敗している可能性も考えられます。
賃貸管理会社を選ぶ際のポイントは、スピーディーに空室を埋めるだけの力を持っている会社でなければいけません。
管理会社によっては入居率や空室期間を表示している所もありますが、これらについては自社の印象を良くするため、一年間で入居率が高い時期だけの数字を提示しているケースもあります。
そのため、ただ賃貸管理会社が出す数字だけを鵜呑みにするのではなく、空室を埋めるためにどのような工夫や作戦を立てているのか確認する必要があるでしょう。
他にも入居者のクレームに対してどんな対応をしているのか、問題を放置していないかといった“長期入居”に対する意識があるかもチェックした方がいいでしょう。
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