サブリースとは、平たく言うと又貸し、転貸のことです。
不動産業界では、オーナーが管理会社に転貸を目的とした一括借上げをすることをサブリースと呼んでいます。
今回は、
・そもそもサブリースとはどんな仕組みなのか？
・サブリースのメリットとデメリットは何か？
・サブリースを提案されたときに考えるべき注意点
について解説していきます。
今、サブリースを巡っては、様々なトラブルが発生していますよね。
そうですね。「空室保証」「家賃保証」という言葉の響きに安心して契約したものの数年後になってトラブルに発展するというケースが後を絶ちません。しっかり仕組みやリスクなどを理解した上で契約されることをオススメします。
サブリースの仕組み
①管理会社（サブリース会社）がオーナー（物件所有者）から建物を丸ごと一括借り上げ
②管理会社が貸主となり入居者と賃貸借契約
③管理会社からオーナーへ定額賃料の支払い
サブリースの仕組みをざっくり一言でいうと”賃貸経営を管理会社に丸投げできる制度”です。
通常の賃貸経営では、オーナーが貸主・入居者が借主という形で賃貸借契約を行います。
しかし、サブリースでは、オーナーは管理会社に対して建物を丸ごと一括借上げという形で最初に契約を行います。
つまり、その後の賃貸経営はすべて管理会社が行い、オーナーは何もしないで毎月定額の家賃を受け取れるという仕組みです。
この3つはいずれもオーナーが物件を購入し、家賃収入を得るという点は共通しています。しかし、その内容がちょっとずつ違います。
サブリースは、オーナーが管理会社に賃貸経営を丸投げする仕組みです。そのため、入居者との賃貸借契約は管理会社が貸主という形になります。
一方、管理委託と自主管理では、入居者との賃貸借契約はオーナーがそのまま貸主という形になります。
そして、契約と管理の両方を管理会社に委託する場合は管理委託。
契約のみ管理会社に委託して管理はオーナー自らが行う場合は自主管理という形になります。
サブリースのメリット
①空室リスクが回避できる
②滞納リスクが回避できる
③管理に手間がかからない
一つずつ見ていきましょう。
①空室リスクが回避できる
サブリースの最大のメリットはやはり空室リスクがないことです。
サブリースでは管理会社がすべて賃貸経営を運営するので、部屋に空室が出ようが満室になっていようが、オーナーは毎月定額の家賃収入が得られます。
②滞納リスクが回避できる
通常の賃貸経営では、入居者から家賃が入ってこないというリスクが存在しますが、サブリースでは家賃滞納の心配もありません。
もし入居者が管理会社に対して家賃を滞納していたとしても、オーナーには関係なく、毎月決められた額が管理会社からもらえます。
③管理に手間がかからない
通常の賃貸経営では、入居者の募集活動や毎月の入金確認の他に、
「設備が壊れた」「隣の部屋がうるさい」「ゴミ置き場が散乱してる」
といった入居者対応が発生します。
このような手間のかかる作業も管理会社が代行してくれるので、オーナーは何もせず毎月家賃を受け取るだけで大丈夫です。
サブリースのデメリット
①賃料の見直しがある
②免責期間がある
③そもそも貰える額が少ない
④修繕費用はオーナー負担
⑤簡単に契約解除ができない
一つずつ見ていきましょう。
①賃料の見直しがある
これが一番多いトラブルの元です。
サブリースは「空室保証」「家賃保証」というセールストークで毎月定額の家賃が安定して入ってくることを大々的にアピールしています。
しかし、契約内容については、隅々まで条項を読んでおく必要があります。
契約条項には、”賃料の見直し”という項目が設けられており、2年ごとに賃料の見直し（＝定額賃料の値下げ）が出来るという旨の内容が書かれています。
このことをあまり理解せずに契約してしまい、何年か後に貰える額が少なくなって、「当初と言ってることが違うじゃないか」とトラブルに発展してしまうことが多いです。
②免責期間がある
サブリース契約によっては、入居者募集時期から数か月間の保証免責期間を設けていることがあります。
つまり、この間は空室保証がされないため、決められた家賃が入らない可能性があります。
③そもそも貰える額が少ない
通常の賃貸経営では、管理委託する際の管理料は家賃の5％程度、自主管理する際は管理料はなしといった形が一般的です。
しかし、サブリースではリース料(≒管理料)として満室家賃の10～15％程度が毎月差し引かれています。
空室があっても同じ金額が入ってくるのはメリットですが、オーナーとしては毎月それだけ高い金額を管理会社に支払っているということです。
また、礼金や更新料もオーナーは貰うことが出来ません。
④修繕費用はオーナー負担
当然ですが、賃貸物件は築年数の経過とともに、リフォームや修繕が必要になります。
このような不慮の事態が発生した場合、入居者とのやり取りは管理会社が代行してくれますが、あくまで修繕費用はオーナーが負担しないといけません。
また、オーナーが単独で実施することができず、管理会社で修繕費用を決める契約内容になっていることがあります。
通常のリフォーム費用に、管理会社の利益分を上乗せされることがあるため注意が必要です。
⑤簡単に契約解約ができない
サブリースはオーナーが貸主、管理会社が借主、入居者が転借人という関係で契約を行いますが、そこに法律上の問題があります。
建物の貸し借りに関しては借地借家法という法律が適用されますが、貸主から借主を簡単に解除することができません。
本来、借地借家法は、借主を保護するために消費者保護を強めてきていましたが、サブリース契約では立場が逆転してしまっています。
つまり、管理会社側からは簡単に契約を解除できますが、オーナー側から契約を解除するのは簡単ではなく、正当事由と立ち退き料が必要となります。
そのため、オーナー側からは管理会社が賃料減額交渉をしてきたからといって契約を解除することは簡単には出来ませんが、逆に管理会社側からは築10年を経過して入居者が決まりづらくなったら契約を解除することが簡単に出来てしまいます。
（※一般的なサブリースについての注意点を述べていますので、個々のケースによっては当てはまらない場合もあります。各ケースの内容については、各自でご確認ください。）
リスクやデメリットにも目を向けた賃貸経営を
不動産投資・賃貸経営を始める際に一番気になるリスクが空室リスクだと思います。
サブリースは、「空室保証」「家賃保証」という言葉をウリにしているため、一見するとお得な制度に見えます。
ただし、メリットのあるものには、当然デメリットも存在します。
こうした点もしっかり理解した上で、サブリースなのか、管理委託なのか、自主管理なのか、どれが合っているのかを自分自身で判断しましょう。
またサブリース契約を行う場合には、契約書にしっかり目を通し、上記のデメリットとなる点、具体的には「賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）」「免責期間」「保証賃料」「広告費」「原状回復費」「解約条件」等をご確認ください。
賃貸経営に関して、何かご不明な点や気になること等ございましたら、城北商事不動産部へお気軽にお問合せください。
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