賃貸住宅を経営している大家さんは、自分の所有している物件で、様々なトラブルに遭遇することがあります。
それは入居者の家賃の滞納や、騒音問題など色々ありますが、そういったトラブルは何故発生するのでしょうか。
実はその一つに「窓割れ理論」と呼ばれるある法則があります。
この窓割れ理論とは一体どういう意味なのでしょうか。
建物を長く綺麗に維持させるためにも、大変重要となる考え方ですので、是非ご参考にしてください！
窓割れ理論ってどういう意味？
まずは窓割れ理論というのを簡単に説明します。
賃貸住宅に限らず一般の住宅でも、窓が割れたまま長年放置された建物があるとします。
そういった建物は、外部から管理の行き届いていない空き家ではないかと認識されます。
すると、侵入者などにより窓がさらに割られていきます。
また、ごみをポイ捨てされたりなどして、どんどん荒れ果てていきます。
挙句の果てに、その家は見るも無残な姿になって、最悪その街全体に及んでしまうという考え方なのです。
アメリカの心理学者ジョージ・ケリング博士の考案によるものです。
つまり、割れた窓があり、そのまま放置しておくと、どんどん荒れていき、最悪の事態にまで発展する恐れがあるということです。
自分の物件がもし割れ窓理論に当てはまったら・・
自分の物件の修繕や掃除などをきちんとしていれば、入居者の質を落とすことなく運営していくことが出来ます。
しかし、この窓割れ理論の法則が示すように、修繕や掃除などを怠ると建物はどんどん劣化していきます。
家賃は値下げし続けることになり、入居者の質も落ちていき、最終的には、空き部屋ばかりとなる、という負のスパイラルに陥ってしまいます。
一度このスパイラルにはまってしまうと、なかなか抜け出せなくなってしまうことも考えられます。
窓割れ理論がこれからの賃貸経営に大きく活かされる
この窓割れ理論を賃貸経営に上手に活用すれば、自分の所有する物件を何十年先まで維持できるようになります。
例えば所有している物件の管理を、そのまま放置せずに、
・時間を見つけて物件の草むしりをする
・階段の電球が切れていたら交換をする
・郵便受けが不要なチラシなどで散乱していないか確認したりします。
細かい作業が多いですが、物件の維持と管理はとても大事なのです。
自分でするのは難しい場合は、管理会社に定期清掃などを依頼するようにしましょう。
細かい目配りが建物の維持に役に立つ
もしも建物の敷地内に小さなゴミが落ちていた場合、それを拾って捨てるか放っておくかを決めるのは、その建物を所有している大家さんの意思で決まります。
放ってしまったらいずれは窓割れ理論の建物のようになってしまう可能性があります。
この窓割れ理論は賃貸経営において、小さな瑕疵も見逃してはいけないという教訓です。
たとえ、同じ構造で同じ築年数の建物でも、管理状況によって劣化状況も全然異なります。
空室募集の時はもちろん、今の入居者さんに長く住んでもらうためにも、日々メンテナンスをしっかりしなきゃだな。
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