不動産経営最大のリスクは空室リスクです。
物件の老朽化・修繕対応や住宅ローン金利の動向なども大切な要素ですが、最も大きなリスクはやはり家賃収入が入ってこなくなる空室が続くということではないでしょうか。
そこで、今回は空室対策として有効な手段を紹介させて頂きます。
賃貸経営をしていく上で、非常に重要な考え方になりますので、ぜひ覚えておいてください。
良い入居者に長期入居してもらう！
空室対策と言うと、現状空室のある物件では、空室を埋めることばかりに意識がいきがちです。
しかし実は、満室経営が出来ているときから空室対策を考えておくことが大切です。
空室が埋まった後も家賃収入を滞りなく維持できるような環境にしなければいけません。
そのためには“良い入居者に長期入居してもらう”ことが重要です。
なぜなら、「退去＝支出の大幅増」となってしまうからです。
空室になってしまうと、家賃収入が入ってこないのはもちろん、次の入居者募集のために多額のリフォーム費用が必要となります。
現在の賃貸市場は物件の空室が多く、入居者が少ない、いわゆる供給過多の状態となっているため、最低限のリフォームだけでは家賃を下げないと決まりません。
また、退去時の原状回復に関する費用についても、以前までは入居者に負担してもらう金額が大きくても大丈夫でしたが、今は法律的にも入居者が有利となっており、クリーニング代と最低限の過失のみにしか負担してもらえない状況となっています。
そうなると、優良な入居者を1カ月でも2カ月でも長く住んでもらうことが、空室対策としても最も効果的だということを改めて強く意識する必要があります。
入居後のトラブルは待たせない！早め早めに取り組み、入居者の退去を防ぐ！
では具体的に、良い入居者に長期入居してもらうためには、何をすればいいのでしょうか？
その一つは、入居後のトラブルには早く対処することが大切です。
設備などのトラブルはいつ起きるか分からないので、入居者からの連絡は常に受け付けられる状態にし、素早く、かつ的確に対応をする必要があります。
連絡をしてもその返答が遅いと、せっかく確保した入居者から「ここでは安心して生活できない」と退去されてしまうのです。
また、住人同士の騒音トラブルなどは、即座に解決できるものではありませんが、少なくとも入居者に対して丁寧な説明を欠かさず「解決に向けて動いているんだ」という安心感を与えるだけでも印象はずいぶん異なります。
建物の共用部分も重要！掃除は欠かさず、キレイを維持！
入居者さんにとっては、自分が住む部屋だけでなく、共用部分も大切な住まいの一部です。
建物が綺麗に維持できていると、入居者さんにとって住み心地の良い物件になりますので、なかなか退去をしなくなり、長く住んでくれる入居者さんが増えます。
定期的に清掃するのは欠かさないようにしましょう。
「クレームを言わない＝現在の入居に満足」ではない！
世の中にはクレーマーと呼ばれる人がいますが、少数派だと思います。
皆様も、普段生活するにおいて、人にクレームを言うのは好きではなく、我慢できることは我慢し、ある程度は仕方ないと思うことが多いのではないでしょうか。
入居者様も同様で、退去理由の中に「エアコンの効きが悪かった」「給湯器の調子が悪かった」「トイレの水がなかなか止まらなかった」「換気扇がうるさい」などが挙げられていたことがあります。
普段は忙しく多少は我慢して暮らしていたけれど、不満が募り、クレームではなく退去を選択することがあるのです。これは本当にもったいないことです。
この事態を防ぐためには、入居者さんに普段から相談をしやすい環境を与えてあげることが重要です。
結婚、出産や転勤などのやむを得ない事情で解約があるのは仕方のないことですが、住み心地が悪いといった理由で退去されてしまうことは無いように対策を講じるようにしましょう。
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